פסק-דין בתיק ע"א 5160/11

השופט י' עמית:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופט י' ענבר), מיום 19.5.2011 בתיק ת"א 1306/06, ולפיו נדחתה תביעתה של המערערת ותביעה שכנגד של המשיבה.

1.        המערערת מכרה למשיבה זכויות חכירה לדורות במקרקעין. בהסכם המכר נקבע כי אם יתווספו בעתיד זכויות בנייה המשיבה תשלם למערערת סכום נוסף. בין המשיבה למינהל מקרקעי ישראל נחתם הסכם פיתוח לגבי המקרקעין והמשיבה שעבדה את כל זכויותיה על פי הסכם הפיתוח לבנק. ברבות הימים נכנסה המשיבה להליכי פירוק, הבנק מימש את השעבוד, ולאחר מכן נוספו זכויות בניה למקרקעין. המערערת טוענת כי זכויות הבניה שנוספו שייכות לה, ולמיצער, כי השעבוד לבנק כפוף להתחייבות המשיבה לשלם לה סכום נוסף בגין זכויות הבניה שנוספו. על כך נסב הערעור שבפנינו.

העובדות הצריכות לעניין

2.        המערערת, נווה סער חברה לבניין והשקעות בע"מ (להלן: סער או המערערת), מכרה למשיבה 1 א.צ ברנוביץ ובניו (1985) בע"מ (בפירוק וכינוס נכסים) (להלן: ברנוביץ או הקונה), זכויות חכירה לדורות במקרקעין בעיר נתניה, שאותן רכשה מהבעלים הרשומים. הרכישה נעשתה בשלושה הסכמים כמעט זהים, המתייחסים לחלקות שונות, בתאריכים 1.10.95 ו-18.6.1995 (להלן:ההסכמים או הסכמי הרכישה).

           בנוסף, רכשה ברנוביץ ביום 19.6.1996 זכויות חכירה לדורות בחלקה נוספת מבעל זכויות אחר.

           בעת כריתת הסכמי הרכישה, המקרקעין שימשו כקרקע חקלאית אך הייתה מופקדת תוכנית נת/750 אשר שינתה את ייעוד המקרקעין. נקבע שההסכמים ייכנסו לתוקף בהתקיים התנאי המתלה הבא: חתימה על הסכם פיתוח מהוון בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) לברנוביץ (סעיפים 4(ד) ו-10 להסכמים), שעל-פיו תהא ברנוביץ רשאית לבנות על הממכר מכוח החלטות 727 ו-666 מספר מוסכם של יחידות דיור בבנייה רוויה בהתאם לתכנית המופקדת נת/750. בסעיף 5.6 להסכמים נקבע כי התמורה תשתנה, תוגדל או תופחת, בהתאם למספר יחידות הדיור והשטחים המסחריים שניתן יהיה לבנות על הממכר על פי הסכם הפיתוח, ואם יתברר לאחר חתימת הסכם הפיתוח כי מספר היחידות שניתן לבנות על הממכר גדול יותר, תשלם ברנוביץ לסער עבור כל יחידת דיור נוספת סך של 25,000$ ליחידה (בניכוי היטל השבחה, דמי הסכמה או דמי היתר בגין כל יחידה).

3.        ביום 2.7.1995 אושרה תוכנית נת/750, וביום 11.7.1996 נחתם בין ברנוביץ למינהל הסכם פיתוח בהתאם לתוכנית נת/750, לפיו התחייבה ברנוביץ לבנות על המקרקעין תוך 36 חודשים מיום אישור העסקה (להלן: הסכם הפיתוח). לצורך מימון הרכישה נטלה ברנוביץ הלוואה מבנק הפועלים בע"מ הוא המשיב 2 (להלן: הבנק) ושעבדה לזכותו את זכויות החברה על-פי הסכם הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל.

4.        חלפו שנים, ברנוביץ נקלעה לקשיים, נכנסה להליכי פירוק וביום 6.12.2004 ניתן כנגדה צו פירוק. הבנק החל במימוש השעבודים לזכותו, ולאחר התמחרות אישר בית המשפט את מכירת המקרקעין על-ידי הבנק, באמצעות כונס הנכסים, עו"ד איתן ארז, משיב 3 (להלן: הכונס). לאור הסיכוי לאישור תב"ע חדשה שהופקדה ביום 25.6.2003, ואשר לפיה היו אמורים להתווסף זכויות בניה במקרקעין, ביקשה סער לעכב את מכירת המקרקעין עד לאישור התב"ע החדשה. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי אין מקום להטיל על הכונס להתחייב בהתחייבויות שונות הכרוכות בהשלמת התב"ע, שאין כל וודאות אם אכן תאושר, וזאת בהתחשב גם בדברי בא כוח עיריית נתניה לפיהם לא ידוע אם אכן התב"ע החדשה תאושר. נפסק כי גם אם לסער יש טענות כלפי ברנוביץ, אין בכך כדי לעכב את מכירת המגרשים, באשר הבנק כנושה מובטח זכאי לממש את הבטוחה הקיימת בידיו כפי שהיא, בעת הבקשה לאכיפת השיעבוד.

5.        ביני לביני, עוד לפני שהבנק החל במימוש המקרקעין, נתגלעה מחלוקת בין סער לבין הבנק והכונס לגבי השאלה למי תהיינה שייכות זכויות הבניה העתידיות שתיווספנה למקרקעין ככל שהתב"ע תאושר.

           סער הגישה תובענה בתיק ה"פ 1624/04 (מחוזי ת"א) בה עתרה לסעד הצהרתי כי זכויות הבניה הנוספות אינן בגדרי השעבוד שיצרה ברנוביץ ולכן הבנק לא רשאי למכרן לצדדים שלישיים. במסגרת התובענה עתרה סער למתן צו מניעה זמני לעיכוב מכירת המגרשים. המשיבים הגישו תביעה שכנגד להחזר היטל השבחה ששילמו בגין המקרקעין, ואשר על פי ההסכמים היה אמור לחול על ברנוביץ.

           הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו סער תמשוך את בקשתה לצו מניעה כנגד התחייבות הבנק כי אם ייקבע בפסק דין כי במסגרת הליכי הכינוס נמכרו זכויות שלא שועבדו לבנק, אזי ישלם הבנק לסער את חלק התמורה בגין מכירת הזכויות הלא משועבדות. בהסתמך על הסדר זה, משכה סער את בקשתה למתן צו מניעה, ובהמשך, הוסכם כי התובענה תוסב מהמרצת פתיחה לתביעה בסדר דין רגיל (ת"א 1306/06 (מחוזי ת"א)).

           לבסוף, תכנית נת/9/750, שהוסיפה זכויות בנייה אושרה על-ידי הועדה המחוזית ביום 6.7.2008.

           ביום 29.12.2009 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (כב' השופט נ' ישעיה) אשר דחה את התביעה, אם כי לא לגופו של עניין, אלא מן הטעם שהמערערת יכולה הייתה לתבוע סעד כספי ולכן אין מקום לתביעה למתן סעד הצהרתי. התביעה שכנגד נדחתה אף היא בשל מחיקתה המוסכמת בעבר של תובענה זהה וכן מחמת התיישנות. על פסק הדין הוגש ערעור וערעור שכנגד לבית משפט זה (ע"א 9920/09), ובמסגרת הדיון בערעור הוסכם כי התיק יוחזר לבית משפט המחוזי לשם מתן פסק דין חדש.

עיקרי פסק דינו של בית משפט קמא

6.        בבית משפט קמא הסכימו הצדדים כי פסק הדין יינתן על סמך החומר הקיים בתיק בית המשפט והסיכומים שהוגשו לבית משפט זה. בפסק הדין דחה השופט י' ענבר את התביעה (והתביעה שכנגד) ממספר טעמים.

           נקבע כי זכויות הבנייה שנוספו למקרקעין שייכות על-פי ההסכמים לברנוביץ, אליה הועברו עם חתימת הסכם הפיתוח, כל הזכויות במקרקעין, כולל זכויות הבנייה העתידיות. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה לפיה הרוכש בעלות במקרקעין רוכש גם את זכויות הבנייה שעל המקרקעין, שכן אלו נובעות מן הבעלות בקרקע.

           הודגש, כי הזכות העומדת לסער לקבל תמורה נוספת בגין זכויות הבניה שתתווספנה למקרקעין לאחר החתימה על הסכם הפיתוח, היא זכות אובליגטורית בלבד.

           בנוסף, נקבע כי אין בהתחייבות החוזית של ברנוביץ לשלם לסער תמורה נוספת עבור זכויות בנייה באם תתווספנה למקרקעין, כדי לחייב את הבנק בבואו לממש את השעבוד, שהרי על התחייבויות מסוג זה מבקש מוסד השעבוד להתגבר.